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无效合同的逾期利息和违约金应否支持?

添加时间:2018年5月5日 来源: 厦门债务合同律师   http://www.zhbjhtls.com/
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        【案情】
  2009年1月,张某因做生意需要租房开店,遂与陈某签订了房屋租赁合同。在合同中双方约定:店面由张某使用,租金每年10000元,租期为2年。合同订立后,张某随即向陈某付租金10000元,合同开始履行。后张某得知,陈某租给自己的店面的真正房主是叶某,在2008年陈某与叶某已经签订租赁合同,租期为3年。张某遂以其与陈某所订立的租赁合同无效为由诉诸法院,要求确认合同无效,并要求陈某返还租金10000元。
  【分歧】
  对于转租未经出租人同意的行为是否有效,存在两种不同观点:
  第一种观点认为,此转租行为有效,因系张某和陈某二人真实意思表示,不能因未经叶某同意就当然认定合同无效。
  第二种观点认为,此转租行为无效。
  【管析】
  原文
  笔者赞同第二种观点,认为此种转租合同无效。理由如下:
  2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。从此条规定中可以看出:①承租人未经出租人同意签订的转租合同是无效的;②出租人知道或者应当知道承租人转租的,但在六个月内未提出异议的,该转租合同有效。
  同时,最高人民法院民一庭负责人就该《解释》答记者问时就明确指出,《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。该司法解释在转租问题上之所以作出这样的规定,是因为在未经出租人同意转租的场合,租赁各方的法律关系处于不稳定的状态,这种情况不利于交易的安全,进而阻碍交易的进行与发展;限制转租固然能够更好的保护出租人的利益,但如果一味的强调未经出租人同意的转租行为无效,不仅违背了鼓励交易的原则,不能够最大化的发挥物的价值,而且不利于维护交易的安全。为了平衡各方的权利义务,该司法解释一方面,将未经出租人同意的转租行为规定为无效,维护了出租人的利益;另一方面,给了出租人六个月的异议期,平衡了出租人、承租人和次承租人的利益,维护了交易安全。
  综上,笔者认为,对于转租行为,未事先经出租人同意,转租合同无效,除非出租人知道或者应当知道房屋转租但六个月内未提出异议,合同才有效。
  

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