当前，商品房买卖如火如荼，有关纠纷也层出不穷。由于房地产案件的复杂性和法律的滞后性，购房者仅仅了解法律、法规是远远不够的，还要了解有关司法解释，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》（以下简称《解释》）。值得注意的是，购房者最好也要了解本地区法院审理房地产案件的有关精神和法官的办案经验，这个也许更具有借鉴意义。以下是笔者自己审理房地产案件方面的意见，仅供消费者参考：
　　一、《解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。笔者认为，所谓的“商品房买卖”除满足上述两要件的同时，还应具备第三个要件，即开发建设用地为国有土地且已取得建设立项。因此，像房地产开发企业因参与城市周边的旧村改造所开发的房屋不属于《解释》调整的范围。由于农村房屋买卖的情形较为复杂，《解释》亦没有将该部分纳入调整范围。
　　二、关于商品房预售和现售的区分标准对合同效力的影响问题
　　由于商品房预售和现售的条件不一样，如签订商品房预售合同，需具备预售许可证，否则合同无效。因此，商品房预售和现售的区分标准至关重要。笔者认为，任何一种对现售的定义都可能是不周延的，由于语言这一工具的局限性，使得任何定义都存在中间灰色区域，因此《解释》未对“现售”进行定义。即使按第三种意见将现房的标准确定为“竣工”，由于“竣工”的标准也并非清晰，因此仍难以完全将现售与预售区别开来。鉴于此，处理此类问题，应持这样的观点，即不能因为销售合同未满足《销售办法》的规定，即认定合同无效。因为根据合同法的规定，认定合同效力的依据是法律和行政法规，而《销售办法》为部门规章，故不能依此认定合同无效。房地产开发企业违反《销售办法》是行政管理部门对其进行行政处罚的依据。房屋买受人亦可据此要求出卖人承担违约责任。同时，也不能因为出卖人未取得产权证书的情况下出卖房屋违反了《城管法》第三十七条第六项的禁止性规定，而认定合同无效，因为《城管法》第三十七条第六项的规定，是基于行政管理的目的而规定的，在理论上属于取缔规定，旨在对违反者加以制裁，以禁止其行为，并不否认其行为在私法上的效力。
　　三、《解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”笔者认为，对于“严重影响正常居住”的理解属于法官自由裁量的范畴，原则上，应通过实地勘察或鉴定进行综合评定，看其能否修复，如果无法修复，则应支持买受人的解除请求。对于因公共设施、配套设施、附属设施（如车库）等引起买受人生活不便的，一般不能认定其属于《解释》第十三条规定所适用之情形。
　　四、关于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题。
　　笔者认为，该类合同有效。因为从《土地管理法》的立法目的来考虑，确认合同有效，并不影响该法旨在保护耕地总量，防止耕地减少的立法目的，且能有效的改善农民自身居住条件，改善城市低收入家庭的居住条件，更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定，基于利益衡量，应认定合同有效。当然认定合同有效，虽然体现了合同法鼓励交易之立法精神，亦符合未来立法的发展趋势，但也不能一概而论。应结合当事人的诉讼请求，从保护买受人的利益出发进行判断。在买受人要求出卖人承担违约责任时，一般不否认合同的效力。
　　五、关于办理房屋权属证书义务主体的问题。
　　对此问题，由于《合同法》第一百三十条、《解释》第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解有不同的意见。笔者认为，房屋权属的移转登记，通常做法是房地产开发企业提交必要的手续，买受人提出申请，房屋管理部门进行审查登记，颁发权属证书，即通过三者的共同行为完成的，因此无法概括的确定办证的义务主体是谁。《合同法》、《解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务的规定并非冲突，而是相互补充关系。对于该问题的处理原则是，如果双方对于办证有约定的，按约定处理。如果没有约定，房地产开发企业只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了完备的登记手续，并履行了对买受人的告知义务，即完成了办证义务。此后，应由房屋买受人提出申请，办理登记。对于在房地产开发企业提交了完备的手续后，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，此属于政府不作为，买受人可提起行政诉讼，这与房地产开发企业的承担的合同义务是两个不同的法律关系，不应混同。
　　此外，出卖人履行了其办证的相关义务后，由于买受人没有向房屋主管部门提出申请，导致房屋所有权无法移转时，出卖人可否要求买受人承担违约责任？笔者认为，由于买受人的原因导致房屋所有权未及时移转时，买受人应承担违约责任。
　　六、关于惩罚性赔偿的适用范围、赔偿计算方法问题。
　　笔者认为，《解释》第八条、第九条规定了适用惩罚性赔偿的五种情形，这一规定是《解释》的闪光之处，体现了司法理念的进步，其目的在于实现“居者有其屋”的人权保障理念。因此，惩罚性赔偿的范围仅限于因出卖人恶意违约或严重欺诈，导致买受人无法取得房屋的情形。对此，应严格把握，不能任意扩大其适用范围。对于其他的违约行为，只能通过普通的救济方式实现对买受人权利的保护。
　　从审判的社会效果出发，从保护买受人利益出发，在合同被确认无效或被撤销后，买受人的损失的计算方法应参考合同解除时的损失计算方法。
　　“对于买受人可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”，是买受人要求惩罚性赔偿的请求权基础，当事人不请求的，法院不主动审查。同时，对于一倍范围内法院所支持的比例，由法官结合实际损失赔偿的情况自由裁量。
　　七、关于商品房预售合同签订后，预售许可证被撤销时合同的效力问题。
　　笔者认为，此类合同应认定有效，即预售许可证的撤销不影响合同效力。因为商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为。如果合同签订后，预售许可证被撤销，致使其资格丧失，只是影响到其履行能力，若因此导致不能办理房屋权属证书，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定合同无效。同时，在签订合同时，买受人只要尽到了普通人的注意义务，其有理由相信该预售许可证是真实的，该预售许可证就应具有公信力，买受人没有对该证是否是通过合法渠道取得的进行调查的注意义务，故合同应认定有效。对于房屋已经交付使用的，则更不能据此认定合同无效。因为预售许可证制度的目的在于控制房地产开发企业通过预售套取资金，损害买受人利益，导致买受人无法取得房屋。在房屋已经交付的情形下，预售许可证制度立法目的成立的条件已经不存在了，因此不能因预售许可证被撤销而否认合同效力。
　　八、关于商品房预售合同签订后，规划许可证被行政主管部门撤销时合同的效力问题。
　　笔者认为，应根据《解释》第二条规定的精神，只要签订合同时具备预售许可证，即认定合同有效。也就是说，审理该类案件时只审查预售许可证，不考虑其他方面。因为《城管法》第四十四条规定的房屋预售的四个要件，并不是并列关系，预售许可证的取得是已经具备了前三个要件的结果，也可以说，预售许可证的取得意味着已满足了前三个要件。进一步言之，即使获得了预售许可证，而未满足前三个要件，也是房屋开发商与行政主管部门之间的关系。同时，认定合同有效，并不必然表明行政主管部门就应当为出卖人办理相关证件。对于买受人而言，认定合同有效，买受人可以通过要求出卖人承担违约责任来救济其受损的权利。
　　九、公房使用权可否成为交易标的物，该类买卖合同的效力如何？
　　笔者认为，对此应区别两种情形分别对待。第一种情形，对于公房所有权人与个人签订的有关房屋使用权买卖合同，应按照双方约定处理，只要符合合同的生效要件，即认定合同有效。但是由于该房屋使用权无法登记公示，根据我国现行法的有关规定及学者通说，我国物权变动采债权形式主义，即债权合意加登记或交付，因此基于房屋使用权买卖合同并不产生物权变动的法律效果，买受人享有的仍然是一种债权。第二种情形，对于使用权人就使用权再行买卖的，由于 “公房使用权”，实质上是一种租赁关系，就此再行买卖，属于合同的概括移转，根据《合同法》第八十八条的规定，此情形应当取得合同相对人的同意，否则合同无效。
　　此外，关于公房使用权的问题，首先应当确定我国公房租赁权性质。与会人员多数认为，根据物权法定原则，不能直接将其界定为物权的一种。同时，公房租赁权也不同于普通债权，其具有某些物权效力，因此，可将其界定为具有某些物权效力的特殊债权。若公房使用权人再行出租，应认定合同有效。
　　十、关于房屋买卖中承租人的优先购买权问题
　　关于特定情形下是否存在法定优先购买权问题。判定特定情形下有无法定优先购买权，应衡平出租人与承租人二者的利益，并考虑该制度旨在简化法律关系，实现物尽其用，减少社会成本，促进财富最大化的立法目的，不能无限制的扩大法定优先权的适用范围。基于上述原则，对下列情形是否享有优先购买权，做如下处理。
　　1、单位职工。单位分房给职工居住，后依房改政策出售于单位其他职工，原居住职工有无优先购买权？笔者认为，此时其享有优先购买权。因为虽是单位分房给职工居住，但这种居住，一般来讲，并不是无偿的，单位仍收取少量的租金，只是带有福利的性质而已，因此，该居住职工与单位之间的房屋租赁关系仍可以认定，原居住职工得以承租人的身份主张优先购买权；即使这种居住是无偿的，租赁关系难以认定，但原居住职工仍享有优先购买权。因为1988年2月15日国务院办公厅国办发【1988】13号转发国务院住房领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》有明确的规定：“出售旧住房时，原住户有优先购买权”。不过，如果已经按房改政策购买了一套住房，那么则不应再享有优先购买权。
　　2、部分承租，整体转让。一栋楼房或一排房屋，只出租其中一部分，在整体转让时，承租人能否主张优先购买权？笔者认为，这种情况下，承租人不享有优先购买权。因为，承租人仅租赁部分房屋，其余部分并非租赁关系的标的物，故该部分之处分，不应受其他部分出租而发生的优先购买权的限制，而这种情况又是整体转让，交易上，该栋楼房或该排房屋被视为一物，因此，应认定承租人对该整体并无优先购买权。
　　3、合法转租。在合法转租的法律关系中，当出租人出卖所出租的房屋时，承租人与次承租人之间，谁享有优先购买权？还是二者均享有？笔者认为，次承租人享有优先购买权。因为次承租人享有优先购买权，一方面可以简化法律关系，另一方面，可以减少由于搬家等引起的成本，减少社会财富的浪费，符合促进财富最大化的法律经济学原则。
　　4、标的物被强制执行或成为破产财产时。在标的物被强制执行或成为破产财产时，承租人是否享有优先购买权？笔者认为，在此场合，无优先购买权之行使。
　　5、出租人与第三人基于亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开此基层关系，出租人则不愿意售之，承租人能否行使优先购买权？笔者认为，此时不能行使优先购买权。因为，出卖人的真正目的，或是在于感恩，或在于惠顾，等等，而非真正的交易；加之，这种亲属关系或其他特殊密切关系，也非金钱所能衡量，所以，承租人也不得主张以价金代替之，因此，此时承租人不得主张行使优先购买权。
　　6、在拍卖方式下，承租人是否享有优先购买权。笔者认为，在拍卖方式下，标的物由最高竞价者取得，不会形成同等条件，故承租人无法行使优先购买权。
　　7、承租人违约。当承租人有违约情形时，如延付、拒付租金等，其是否还有优先购买权？笔者认为，承租人的违约，恰好说明了其租赁关系的有效性，而租赁契约既有效存在，承租人即可依据法律规定享有优先购买权，因此，出租人不得以之对抗承租人的优先购买权。至于承租人得违约，可另行追究其违约责任。
　　关于此类诉讼中买受人的诉讼地位问题。出租人未经通知承租人，即将房屋出售于他人，承租人起诉，要求行使优先购买权，出租人是被告没有问题，但买受人的诉讼地位，实践中的做法则不一。笔者认为，这种情况下，承租人得依《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称民通意见）第118条的规定，请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。因此，在诉讼中，作为被宣告无效的房屋买卖合同的一方当事人，买受人的诉讼地位应当为共同被告。
　　关于能否以完成了物权变动为由对抗承租人的优先购买权的问题，比如房屋已经过户，产权证书已经办理完毕的情形。笔者认为，承租人的优先购买权具有物权效力，且《民通意见》第118条亦肯定承租人可以请求法院宣告买卖合同无效，而且我国民法学界的主流观点及现行法律也不承认物权行为的无因性，因此房屋买卖合同被宣告无效后，买受人不能取得房屋所有权，而应向出租人返还。因此，出卖人以已完成物权变动为理由来对抗承租人的优先购买权是不能支持的。
　　关于该类纠纷是否适用诉讼时效的问题。笔者认为，该类案件应适用诉讼时效制度。因为如果将优先购买权界定为形成权的一种，虽然诉讼时效的客体是请求权，但形成权一般要受到除斥期间的限制，除斥期间与诉讼时效是两种不同的期间，二者虽存在较大的差异，但均有督促当事人尽早行使权利，使法律关系尽早确定的目的，且除斥期间较之于诉讼时效在起算点与期间长度上更加严格。由于我国目前的法律对于优先购买权并没有除斥期间的规定，如果也不适用诉讼时效的规定，那么承租人可以随时行使权利，则会使交易关系长期处于不稳定状态，有害交易安全。且优先购买权在性质认定上，主要还是一种债权请求权，故该类案件应当适用诉讼时效。