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夫妻一方抵押共有房屋 抵押合同被判无效

发布时间:2015年7月17日 找北京合同律师  
  
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    上海8家银行对住房贷款提前还款收取违约金一事,经一些媒体的炒作后,引起了社会各界的极大关注,各家银行也变得谨慎起来。这一事件的由来到底如何?该怎样看待银行的这一行为?  

    广州读者李一衡

    带着读者的疑问,记者对有关方面进行了采访。

    银行联手事出有因

    根据有关媒体披露的消息,从今年5月起,上海市的工、农、中、建、交、招商、光大、上海银行等8家银行,逐步对住房贷款中提前还贷的“违约”行为作出“惩罚”,收取一定比例的违约金。

    这些报道进一步披露,他们联合制订了新的贷款合同,并在合同中做出了提前还款的相关约定。目前中行上海分行规定:一年之内提前还款的,将收取提前还款总金额的一个月的利息作为违约金;一年以后提前还款,目前暂不收取违约金。工行上海分行的做法是:一年之内,住房商业贷款的借款人如需提前还款,将收取提前还款金额的5%作为违约金。

    然而有关方面在接受记者采访时表示,8家银行并不是联合制定了新的贷款合同,他们只是对提前还款的现象进行了分析,达成了这方面的共识。至于哪家银行收取违约金、收取的比例是多少则由各家自行决定。

    这位知情人士透露,8家银行采取这种方式,实际上是对银行业目前存在的不正当竞争现象的一种抵制。由于住房贷款市场竞争日趋激烈,各家银行都费尽心机争取客户。在今年住房贷款利率下调之后,一些银行主动向已经在其他银行办理了贷款的客户提出,只要将贷款提前还清,他们就可以马上提供利率较低的贷款,而不再对客户的资信情况进行任何调查。在这种情况下,不少客户主动向原贷款银行提出提前还款的要求,造成了银行之间的不平等竞争。

    为了避免这种竞争的加剧,上海8家银行从相互争夺客户走到了一起。

    媒体炒作客户心动

    事情的发展有些出人意料。在一些媒体对这一事件进行了大量炒作之后,原本不想提前还款的客户也开始心动,害怕今后如果提前还款会被银行收取违约金。

    其实,从今年以来,各家银行办理的提前还款业务一直处于上升的势头。据一家银行的初步统计,今年每月提前还款的数量都超过了全部还款数额的20%以上。除了银行互相拉客户的原因之外,更为重要的因素就是人们对未来投资收益并不乐观,从而将资金从其他投资领域撤出归还银行贷款。

    人们的这种选择,实际上是一种投资意识增强的体现,同时也说明目前的投资渠道还很少,人们无法为资金找到更多的出路。但对于那些盲目行动的人来讲,提前还款未必就是一种理智的选择,因为提前还款节省的资金十分有限。

    关键是按合同办事

    其实,在目前银行的有关合同中,并没有明确规定要对提前还款收取违约金。

    国内最早开办住房贷款的建设银行在这一领域有着一定的经验。记者翻阅建设银行目前正在执行的住房贷款合同中看到,在提前还款一条中规定,当借款人提出还款时,须提前10个工作日向银行提出书面申请,经银行审核同意,可提前偿还部分或全部贷款。调整还款计划的提前部分还本,应有一定的限制额度。全部还款的根据约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。这一条款明确规定,银行由于借款人提前还款所受的应得利息损失,不再要求借款人予以补偿。工商银行的有关规定中也有类似的体现。很明显,如果根据现有的合同文本,借款人提前还款是不须缴纳违约金的。

    尽管根据这些规定,目前银行并没有要求对提前还款的客户收取违约金,但接受采访的银行业人士都表示,如果大量出现提前还款现象,银行的确承受着很大的压力。他们认为,银行资金的使用都是有计划的,如果提前还款就会打乱这种安排,如果这部分资金无法及时放出,银行会承担一定的风险。尤其是当利率下调的时候,承担的风险就更大,收益就会减少。考虑到这种因素,银行对提前还款收取一定的违约金是有一定道理的,也是符合有关合同的法律规定的。

    实际上,对提前还贷收取违约金在国际金融业是一种惯例。据了解,在香港办理按揭贷款,如果一年之内提前还贷,将收取全部利息的40%作为违约金,两年之内收取30%、三年之内收取20%作为违约金。

    但各国银行在实际操作中也有不同,美国银行通常的做法是,当信贷资金充裕时,提前还贷要收违约金;当银行的信贷资金紧缺时,提前还贷就不收违约金。因此,一些银行业人士建议,在贷款利息上升的时候提前还款可以不收违约金,在贷款利率下降的时候提前还款可以适当收取违约金。但无论如何,这些都应在贷款合同中加以明确规定。

    不过,此次事件引起的各种议论,对银行本身来讲也是一件好事。过去银行对提前还款这一问题缺乏足够的研究,也没有形成具体的规范,此次提醒银行业应当对提前还款问题引起重视,并采取积极的对策。在争取自身利益最大化的同时,也要考虑到人们的实际承受能力,以使自己在激烈的市场竞争中保持一定的竞争力。

    作为借款人,关键是要严格执行合同的规定,如果合同中没有规定,提前还款银行就不能收取违约金;如果合同中明确了具体规定,则一切都要按照合同办事。因此,人们没有必要对此过于敏感,也没有必要不顾条件而赶着提前还款。
 



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