签订房屋买卖合同后,因一方当事人要求解除合同,守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失,违约方应当予以赔偿。   赔偿的范围包括:合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。">

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房产买卖违约该如何赔偿?
2015年5月25日  大连专业合同律师
  2000年3月25日,靳家门组组长未经民主议定程序将本组所有的北坡荒山以每年200元的价格承包给本组外的人靳某用于开发经营。同时双方到当地公证处签订了《合同书》。鲁山县公证处向二被告出具了《荒山承包合同公证书》[(2000)鲁证经字第307号)]。
  合同签订后,靳某基本上没有对荒山进行治理。
  2009年7月,因发现该荒山可用于开发石材,靳某与该组村民就承包合同是否有效发生争议。该组村民认为:该组组长在未经本组民主议定程序,未经梁洼镇政府批准的情况下与其签订的所谓“承包合同”违反了国家强制性规定,属于无效的合同。靳某则认为,2000年《农村土地承包合同法》尚未出台,因此,签订合同时不存在民主议定程序,不存在合同经过公证梁洼镇政府批准的问题。同时,合同经过了公证,其合法有效性不容质疑。2009年8月,因双方无法解决争议,该组村民向鲁山县人民法院起诉,要求确认合同无效。
  【分析】
  笔者认为该组村民的主张是正确的。
  一、当时生效的土地管理法对此有明确的强制性规定。
  1998年和2004年修订的《土地管理法》第十五条第二款都规定:“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。”《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》(国办发〔1999〕102号) 也规定:“如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”
  《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效: ……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法通则》第五十八条规定:“下列民事行为无效:……(五)违反法律或者社会公共利益的;……”
  显然,双方签订合同之时,土地管理法对此已经有明确的强制性规定,即农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,需要同时满足两个条件:一、必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;二必须报乡(镇)人民政府批准。
  本案中,因靳某的承包合同既没有经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,也没有报乡(镇)人民政府批准,故该承包合同的签订,违反了国家强制性规定,应当被认定为无效的合同。
  二、公证书不能对抗法律的强制性规定。
  《公证暂行条例》第二十五条规定:“公证处对不真实、不合法的事实与文书应拒绝公证。”《公证法》第十三条也规定:“公证机构不得有下列行为:(一)为不真实、不合法的事项出具公证书;……”
  《民事诉讼法》第六十七条规定:“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书,人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”
  本案中,虽然鲁山县公证处向二被告出具了《荒山承包合同公证书》[(2000)鲁证经字第307号)],虽然该公证书有“经查,上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定。”的内容,但该合同的签订,违反了《土地管理法》的强制性规定,根本不具备《民法通则》第五十五条规定的民事法律行为应当具备的“不违反法律或者社会公共利益”条件。显然,鲁山县公证处向二被告出具了《荒山承包合同公证书》[(2000)鲁证经字第307号)]是违法的,其效力不能对抗土地管理法的强制性规定。
  农村集体土地对外承包,承包人在签订合同前,应当提醒发包方先召开村民会议进行民主议定;在签订合同后,应及时报乡(镇)政府批准。

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许晟博——大连专业合同律师

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