业主依约接收商品房后发现房屋接通的为临时用电,多次要求开发商整改并赔偿损失未果,遂将开发商告上法庭索赔。重庆市第五中级人民法院日前对此纠纷作出二审判决,认定接通临时用电没有达到商品房合同约定的通电使用条件,判决开发商酌情赔偿业主违约金1000元。">

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-陈德文
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商品房接通临时用电 开发商承担违约责任

添加时间:2015年1月13日 来源: 厦门债务合同律师   http://www.zhbjhtls.com/
  可得利益损失赔偿
 我国《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该条规定,可得利益是指合同履行以后可以获得的利益。可得利益必须是预期纯利润损失,而不包括为取得这些利益所支付的相应成本。常见的可得利益损失包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。
  一、可得利益损失赔偿的构成要件
  在违约责任归属原则方面,我国合同法采取的主要是严格责任规则,所以违约损害赔偿应当具备以下三个要件:
  1.当事人必须有违约行为发生。
  2.要具备损害的具体事实。
  3.违约行为与损害事实之间存在因果关系。
  那么,可得利益损害赔偿当然要具备以上三个构成要件。
  二、可得利益损失认定赔偿范围的规则
  违约损失赔偿制度的目的在于最大限度地保护债权人的利益,但是为了鼓励交易,保证交易安全,对违约造成损失的赔偿也应当限定在法律规定的合理范围内。但审判实践中关于可得利益的计算方法和标准多种多样,裁判结果悬殊。通常情况下,可适用以下几种规则:
  1.可预见规则。即《合同法》第一百一十三条第1款规定的违约方在缔约时应当预见的因违约所造成的损失。包括合理预见的损失数量和根据对方的身份所能预见到可得利益损失类型。违约方仅对其在订约时能够预见到的损失承担赔偿责任,对不可预见的损失不承担赔偿责任。审判实务中要考虑预见的主体是违约方,预见的时间是订约时,预见的内容为违约方预见损失的数额,则相对合理。合理预见可采用社会一般大的预见标准,同时考虑违约方本身的身份特征。
  2.减损规则。《合同法》第一百一十九条规定,守约方应当采取适当的措施防止损失的扩大。该规则的核心是衡量守约方为防止损失扩大而采取的减损措施的合理性问题。减损措施应当是守约方根据当时的情形可以做到且成本不能过高的措施。该规则要求受害人不得就基本可以采取合理措施予以避免的损失获得赔偿。受害人在违约行为发生后采取适当措施防止损失的扩大是诚信原则的基本要求。
  3.损益相抵规则。当守约方因损失发生的同一违约行为而获益时,其所能请求的赔偿数额应当是损失减去获益的差额。该规则旨在确定受害人因对方违约而遭受的“净损失”。通常而言,可以扣除的利益包括:标的物毁损的残余价值、本应支付因违约行为的发生而应支付的费用、守约方本应缴纳的税收等。损益相抵的法理依据在于,赔偿责任规则的目的在于补偿受害人的合理损失,而非使受害人因他人违约而获得不当得利。损益相抵适用前提是,受害人因违约行为的发生获得了一定的利益。它包括两方面:一方面是在违约行为发生后,受害人不仅遭受了损害,而同时也获得了一定的利益;另一方面损失与利益应是基于同一违约行为而产生的,获得利益与违约行为之间有因果关系。
  三、可得利益损失计算方法
  可得利益损失一般主要包括以下几个方面损失:生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。计算方法可以从以下几方面考虑:
  1.确定受害人因违约行为发生后,实际遭受哪些可得利益的损失,此项举证责任由受害人承担。
  2.确定受害人可得利益损失中,哪些是违约方无法预见的,法官应综合判断。
  3.违约方认为受害人因违约而获益的,应从损失中扣除的部分,此项由违约方举证证明。
  4.违约方认为受害人未采取合理措施,导致损失扩大的,违约方负举证责任。

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