房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。 (1)一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。">

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-陈德文
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有效的房屋买卖合同应当具备哪些条件?

添加时间:2013年11月18日 来源: 厦门债务合同律师   http://www.zhbjhtls.com/
  我国《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”
  表见代理是指代理人虽无代理权,但相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权而与其订立合同。“表见”有“表面上所显示”的含义。
  表见代理在实质上属于无权代理。表见代理是无权代理不发生效力的例外情况,在这个意义上,表见代理,又可称为“表见代理权”。法律承认表见代理对被代理人发生效力,是为了保护善意相对人的利益和交易安全。
  一、构成表见代理的条件
  在订立合同中,表见代理的成立需要具备如下条件:其一,相对人依据一定事实,相信无权代理人具有代理权,在此认识基础上与之订立合同。第二,相对人必须是善意且无过失的。即相对人不知道代订合同人没有相应的代理权,相对人明知代订人为无权代理人仍与其订立合同,不构成表见代理。其三,无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同,应具备合同有效的一般条件。
  二、表见代理的类型
  1、由代理权限制所生的表见代理
  由代理权限制所生的表见代理,是指代理权的限制而使第三人非因过失不知所为的代理行为。这种表见代理的构成要件是:(1)须代理人就权限外的事项,以本人名义为意思表示或受领意思表示;(2)须代理人有某种代理权;(3)须代理的相对人为善意并无过失。首先,相对人须为善意,即须相对人相信代理人的行为为代理权限内的行为,且相对人的善意与相信代理人就其他事项亦有代理权之间有因果关系。如在被代理人授权权限不明的情况下,代理人超越代理权限实施的代理行为。但是,如伪造或盗用关于其他事项的本人委托状,并将其提示于第三人,从而使第三人就该事项相信其有代理权的,不能构成表见代理;其次,相对人须并无过失,即虽以善意管理人的注意,而仍可相信其为代理权限内的行为。相对人有无过失,在积极代理中,以代理人的意思表示为相对人所了解或到达相对人时为准。在消极代理中,以相对人的意思表示为代理人所了解或达到代理人时为准;(4)须相对人具有相信代理人对于其所为的代理行为有代理权的正当理由。
  2、由授权表示所生的表见代理
  由授权表示所生的表见代理,是指本人表示以代理权授予他人,或者知道他人表示为其代理人而为不反对表示的情形。这种表见代理的构成要件是:(1)须代理人以本人的名义进行意思表示或受领意思表示;(2)须本人以其行为表示授予行为人以代理权。此种表示,既可以是作为也可以是不作为。作为的方式,如本人对第三人表示已将代理权授以他人,但事实上并未授权;将可以证明代理权的文件或印鉴交予他人等。不作为的方式,即《民法通则》第66条规定“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的视为同意”的情形;(3)须第三人在行为时善意且无过失;(4) 须为意定代理。
  3、因代理权的撤回或消灭所生的表见代理
  因代理权的撤回或消灭所生的表见代理,是指代理权撤回或消灭后,代理人为代理行为,第三人非因过失而不知道的情形。这种表见代理的构成要件是:(1)须代理人曾有代理权,而其后丧失授权;(2)须代理人就已丧失代理权内的事项,以本人的名义为意思表示或受领意思表示;(3)须相对人在行为时善意且无过失。所谓善意,即不知代理人代理权有消灭,而且相对人的善意应与代理人曾有代理权之间有因果关系。所谓无过失,即以善良管理人的注意,尚不知代理权消灭的事实;(4)须具有足以使第三人信其代理权仍然存续的假象。如代理权撤回或消灭后,被代理人未采取防止原代理人继续为代理行为所必要的措施(如收回代理证书、公告声明代理权的终止,通过他所知道的相对人等),致使相对人不知其代理权已撤回或消灭而继续依赖原代理授权,从而与原代理人实施民事法律行为等。
  三、表见代理的后果归属
  表见代理的后果应归本人承受,其内容是对于善意且无过失的第三人履行代理行为所生的义务和享有代理行为所生的权利。当然,如果被代理人因此而蒙受损失的,他可根据无权代理人过错的大小请求其补救或追偿。此外,相对人既可主张狭义无权代理,向无权代理人追究责任;也可以主张成立表见代理,向被代理人追究责任。但二者只能选择其一,不得同时主张。

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