陈德文律师，石家庄专业合同律师，现执业于北京东元（厦门）律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

案例分析该格式条款的效力

　　核心内容：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其，加重对方，排除对方主要权利的，该条款无效。

　　具体案情：

　　甲公司准备建设厂房，委托乙院承担车间、厂房、宿舍的工程设计，设计内容为方案、施工图，标准为国家现行标准。双方签订委托设计合同，其中第六条第二款约定：乙方对设计文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于乙方设计错误造成工程质量事故损失，乙方除负责采取补救措施外，应免收受损部分的设计费，并根据损失程度向甲方偿付赔偿金，赔偿金最多与免收的设计费金额相等。后甲公司厂房出现质量问题，经双方共同委托的第三方检测鉴定，乙设计院存在设计错误。双方为赔偿金额问题诉至法院。

　　该案在审理过程中出现以下两种意见：

　　意见一：乙设计院与甲公司签订的《建设工程设计合同》，没有违反法律的禁止性规定，不侵犯他人的合法权益，是双方真实意思表示，应为。乙设计院承担的是限额赔偿，即赔偿金最多与免收的设计费相等。

　　意见二：乙设计院在单方提供的委托设计合同文本中为己方设定限额赔偿，且在与甲公司签订设计合同时，未将该条款特别说明，应认定该条款为格式条款。由于该条款免除了乙设计院在超出设计费之外的赔偿，排除了甲公司的请求赔偿的权利，违反公平原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定为无效。

　　法理分析：

　　格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的提请对方免除或者限制其的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中的设计合同文本由乙设计院单方提供，其中第六条第二款免除了乙设计院在超出设计费之外的赔偿，排除了甲公司请求赔偿的权利，显然违反公平原则。同时，乙设计院不能举证证明其在订立合同时对该免责条款已经尽到了合理提示和说明义务，亦不能举证证明双方就该条款进行过协商。根据《合同法》第四十条的规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其，加重对方，排除对方主要权利的，该条款无效。因此，本案应认定该格式条款无效。

　　延伸阅读：

　　法条链接——《中华人民共和国合同法》

　　第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　以合法形式掩盖非法目的；

　　损害社会公共利益；

　　违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十三条 合同中的下列免责条款无效：

　　造成对方人身伤害的；

　　因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

二手房买卖合同的法律风险

　　二手房买卖合同有什么法律风险从相关实践经验总结得知，二手房买卖合同的风险主要体现在一是合同主体方面，其中表现在房屋买卖合同中遗漏了必要的主体；买卖合同主体的不合法。二是房屋物权方面，房屋物权存在瑕疵。三是所售二手房正在租赁期间，下面由在本文为您详细介绍。

　　房屋买卖合同遗漏必要主体

　　一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有，而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。

　　房屋买卖合同主体不合法

　　现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。

　　房屋存在物权瑕疵

　　主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

　　1、房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

　　2、买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

　　3、买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。

　　故意规避税收

　　现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取;高买低报;、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

　　1、;高买低报;。;高买低报;是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。

　　2、延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。

　　3、虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。