陈德文，找大连合同律师，现执业于北京东元（厦门）律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

这些房屋租赁合同有没有效

　　在房屋租赁实务中，房屋租赁合同有没有效的问题容易发生争议，比如租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同是否有效租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效下面就由在本文一一解答。

　　租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同无效

　　根据《合同法》第52条的规定，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。

　　认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而产生效力问题的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。

　　因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。

　　当然在在界定何为;必须进行消防验收的建设工程;时，需明确只有;按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程;，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

　　建房屋作为租赁标的物的房屋租赁合同按照符合法律规则推定

　　在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。

　　租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同无效

　　根据《建筑法》第61条规定;建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。;未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。

　　租赁期间发生所有权变动，房屋租赁合同有效

　　最高人民法院认为，依据《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　出租人与承租人订立的租赁合同继续生效。同时认为现行法律未限制房屋产权变更后出租人依据租赁合同主张合同权利，追究承租人违约，该合同既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约。因此对于出租人提出的解除租赁合同应予以支持。

　　

租期为25年的房屋租赁合同有效吗？

　　问：2005年，我租了李某在郊区的一个仓库，双方签订了书面的房屋租赁合同。合同约定：李某将该仓库租给我，租期为25年，每年的租金是1.5万元。合同签订后这几年双方都如约履行。但前不久李某找到我，以租期超过20年的房屋租赁合同无效为由，要求解除租赁合同。请问，租期为25年的房屋租赁合同果真无效吗龚先生

　　答：要认定你和李某签订的房屋租赁合同是否有效，关键看25年的租期是否违反法律的禁止性规定。

　　在民事关系中，根据合同自由的原则，一般情况下，法律不干预当事人缔结合同的自由，当然也包括缔结房屋租赁合同的自由。但是，出于保护市场稳定和交易安全等需要，法律对某些民事合同的缔结设定了相关的限制。我国《合同法》第214条规定：;租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。;因此，在缔结租赁合同中，合同法规定租期的最长期限是20年，你与李某订立了长达25年的房屋租赁合同，该租赁合同的法律效力分为两部分：对于25年租期中的20年，租赁合同有效;对于超过的5年租期部分，因违反合同法的禁止性规定而无效。李某以房屋租赁合同约定租赁期限超过20年为由主张合同无效，要求解除租赁合同，是缺乏法律根据的。该房屋租赁合同在前20年内，对双方都有约束力。